中古で購入した建物価格がわからないマイホーム等を売却した場合の減価償却と譲渡所得税の計算(標準的な建築価額表を用いて建物価格を算出)

Q. 売却額は? 万円
Q. 売却時の諸経費は? 万円
Q. 売却した年月は?(予定含む)
Q. 購入額? 万円
Q. 購入時にかかった諸経費は? 万円
Q. 購入した年月は?
Q. 建物の構造は?
Q. 建物の専有面積は? .
Q. 新築された年は?
Q. マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例を受ける為の要件は満たしていますか?
A. 譲渡所得税額は、
詳細
標準的な建築価額表を用いて新築時の建物価格を求める
< 新築時の建物価格 = 標準的な建築価額による建築単価/㎡ × 専有延床面積 >
新築から購入時までの経過年数を求める
< 端数が6ヶ月以上は1年と計算し6ヶ月未満は切捨てで計算 >
新築から購入時までの建物の減価償却費を求める
< 減価償却費A = 新築時の建物価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 >
購入時の建物価格を求める
< 購入時の建物価格 = 新築時の建物価格 - 減価償却費A >
購入時の土地価格を求める
< 購入時の土地価格 = 購入額 - 購入時の建物価格 >
購入から売却までの所有期間を求める
< 端数が6ヶ月以上は1年と計算し6ヶ月未満は切捨てで計算 >
売却時点の建物の減価償却費を求める
< 減価償却費B = 購入時の建物価格 × 0.9 × 償却率 × 所有期間経過年数 >
取得費を求める
< 取得費 = 土地購入価格 +( 建物購入価格 - 減価償却費 )+ 取得経費 >
課税譲渡所得を求める
< 課税譲渡所得 = 譲渡価額 -( 取得費 + 売却経費 )- 特別控除額 >
所有期間区分は?
< 売却した年の1月1日時点までの経過年月数が所有期間となります。 >
所得税を求める
< 所得税 = 課税譲渡所得 × 所得税率 >
復興特別所得税を求める
< 復興特別所得税額 = 所得税 × 2.1% >
住民税を求める
< 住民税 = 課税譲渡所得 × 住民税率 >
譲渡所得税額を求める
< 譲渡所得税額 = 所得税 + 復興特別所得税額 + 住民税 の合計 >

譲渡所得税の税率

所有期間 短期 長期
5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税 30.63%・住民税 9%)
20.315%
(所得税 15.315%・住民税 5%)
  1. ⑤ 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
    (所得税 10.21%・住民税 4%)
  2. ⑤ 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
    (所得税 15.315%・住民税 5%)
非居住用 39.63%
(所得税 30.63%・住民税 9%)
20.315%
(所得税 15.315%・住民税 5%)

譲渡所得税の特別控除の特例

特例 概要 特例を受けるための適用要件
マイホームを売却したときの特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。


これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  3. マイホームの買換えやマイホームの交換の特例もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。