譲渡所得税

【 譲渡所得税とは 】

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

① 収入金額 －（② 取得費 ＋ ③ 譲渡費用）－ ④ 特別控除額 ＝ ⑤ 課税譲渡所得金額

  1. ① 収入金額とは、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
    しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。
  2. ② 取得費とは、次のア、イの内大きい金額を使います。
    1. ア）実額法
    2. 土地建物の購入代金と取得に要した費用（仲介手数料・リフォーム代など）を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
    3. イ）概算法
    4. 譲渡収入金額×5％
  3. ③ 譲渡費用とは、土地や建物など不動産を売るために支出した費用（仲介手数料・測量費・契約書印紙代・立退料・解体費用など）のことです。
  4. ④ 特別控除額とは、譲渡所得にはケースによって、以下のような特別控除の特例が適用される場合があります。
    1. 1）控除額 5,000万円収用等により土地や建物を譲渡した場合
    2. 2）控除額 3,000万円マイホームを譲渡した場合
    3. 3）控除額 2,000万円特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合
    4. 4）控除額 1,500万円特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合
    5. 5）控除額 1,000万円平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合
    6. 6）控除額 800万円農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合

譲渡所得税額の計算方法

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されており、所得税の額は次のように計算します。
※2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになっております。

  1. 1）短期譲渡所得
  2. ⑤ 課税譲渡所得金額 × 39.63%（30%+(30×2.1%=0.63%)=所得税 30.63%+住民税 9%）
  3. 2）長期譲渡所得
  4. ⑤ 課税譲渡所得金額 × 20.315%（15%+(15×2.1%=0.315%)=所得税 15.315%+住民税 5%）

譲渡所得税の税率

所有期間 短期 長期
5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63％
（所得税 30.63％・住民税 9％）		 20.315％
（所得税 15.315％・住民税 5％）
  1. ⑤ 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％
    （所得税 10.21％・住民税 4％）
  2. ⑤ 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％
    （所得税 15.315％・住民税 5％）
非居住用 39.63％
（所得税 30.63％・住民税 9％）		 20.315％
（所得税 15.315％・住民税 5％）

譲渡所得税の特別控除の特例

特例 概要 特例を受けるための適用要件
マイホームを売却したときの特例 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  3. マイホームの買換えやマイホームの交換の特例もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。