▷ 特筆すべきアピールポイントがある不動産特集（売物ではないが随時売買交渉は可能）

梶が谷駅７分、間口77㍍の丘上にある敷地面積2,040㎡
RC造ファミリータイプ24戸100％稼働

物件概要

所在地：	神奈川県川崎市高津区末長1丁目26-24 （住居表示）
最寄駅：	東急田園都市線「梶が谷駅」徒歩７～８分
土　地：	実測面積 2,040㎡（617坪）
地　目：	宅地
接　道：	南側幅員約6～10㍍（公道）第42条第1項第1号に約77㍍接道
接　道：	北東側幅員1.83㍍（市道）建築基準法道路外
用　途：	第一種低層住居専用地域
	建蔽率50％、容積率80％
	最低敷地面積：125㎡、法22条区域
	第１種高度地区（10㍍）、宅地造成工事規制区域
	外壁後退距離：道路側を除く敷地境界から１㍍
	日影：3h 2h 1.5m、北側：5m + 0.6 / 1
建　物：	名称「ヒルサイド梶ヶ谷」
構　造：	鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
築　年：	昭和61年8月7日（築経過39年）
種　類：	共同住宅
床面積：	1階：487.17㎡、2階：487.17㎡、3階：487.17㎡
延　床：	計1,461.51㎡（ 442.1坪）
戸　数：	全24戸（ 3LDK 60.75㎡×21戸、2SLDK　55.71㎡×3戸）
賃　料：	非公開
稼働率：	100％（24 / 24戸賃貸中）

特筆すべきアピールポイント

東急田園都市線「梶が谷駅」より徒歩7分（経路ルート約550㍍）
駅および主要生活道路までに至る道路環境も勾配なだらかで良好である。
南東側に圧倒的な眺望を望める丘上の広い敷地面積 2,040.22㎡（617.16坪）
接道幅員は、南と北東側の二方道路で、南側の接道距離は約77㍍と長く陽当たり含め顔が良い土地である。
一種低層50％ 80％ならではの緑も豊かな住環境
全戸ファミリータイプと16台の平置き駐車場

梶が谷について

東急田園都市線「梶が谷駅」の2024年度（令和6年度）の1日平均乗降人員は36,095人となり２０年間の増減推移はほぼ横ばいで安定した人口定住需要が見込める。
「渋谷駅」までは乗換無しで22分。「二子玉川駅」までは8分。
2020年度国勢調査の川崎市高津区末長の人口総数は22,491人、世帯総数10,975（世帯内訳 = 1人世帯：4,956、2人世帯：2,680、3人世帯：1,832、4人世帯：1,248、5人世帯：213）
川崎市高津区梶ケ谷の人口総数は10,682人、世帯総数5,101（世帯内訳 = 1人世帯：2,164、2人世帯：1,281、3人世帯：854、4人世帯：669、5人世帯：105）
3人or 4人のファミリータイプ向け世帯数が約4,500世帯あり、総数からの割合は28％を占める。
本物件の区立学区は、新作小学校、橘中学校。他、近隣の学校は川崎市立高津高等学校、私立洗足学園の小学校・中学校・高等学校および洗足学園音楽大学がある。
直線距離ベースで700㍍圏内に川崎北税務署、川崎市民プラザ、900㍍圏内に川崎市高津区役所が位置する。
東急ストアが駅に隣接しており、毎日の買い物には便利な動線となっている。
隣の駅「溝の口駅」は、駅直結ショッピングモールやマルイ含め買い物や食事など一通りのニーズが満たされる商業性が強いエリアである。

各指標からの参考評価

近隣の土地成約相場からの土地評価	坪あたり100～149万円	中央値＠125万円として「 125万円 × 617坪＝ 7.7125億円」	【土地】 7.7億円
路線価額ベースの土地評価	全面道路㎡あたり245千円 ※参照元	万円/坪で換算「 80.8万円 × 617坪＝ 4.985億円」	【土地】 4.98億円
路線価から土地の相続税評価	全面道路㎡あたり245千円 ※参照元	245千円 × 0.1 × 2,040㎡ × 0.91（奥行価格補正率）× 0.74（規模格差補正率2,040㎡ × 地積区分〈1,000㎡以上3,000㎡未満〉0.9）+ 75）÷ 2,040㎡ × 0.8 ）× ＝ 3.36億円	【土地】 3.36億円（80％割り戻し4.2億円）
地域別・構造別の工事費用表を用いた再調達価格から建物の評価	再調達価格＝ 33.3万円 × 1,461.51㎡＝ 4,86億円	4,86億円 × 19.15%（残存耐用年数の割合（建物の耐用年数 47年－建物の経過築年数 38年）÷ 47年）＝ 0.9319億円	【建物】 9,319万円
近隣の類似成約事例からの中古マンションとしての評価	下は専有坪＠130万円、上は＠170万円で下を採用 ※室内状態が良い程、上に伸びる	専有坪＠130万円 × 専有合計436.57坪＝ 5.675億円 1戸あたり平均2,364万円	【区分合計】 5.67億円
AI賃料査定「スマサテ」を利用した賃料評価	月額賃料 1㎡あたり1,877円	1,877円 × 1,461.51㎡＝ 274.32万円（円/万円換算）※駐車場は非カウント	【賃料】 274.32万円